そもそも、つなぎ融資とは？

つなぎ融資とは、住宅ローン資金を受け取る前に必要となる住宅取得費を、一時的に立て替える短期ローンです。住宅金融支援機構も「住宅の工事代金の一部精算などのために、住宅ローン資金の受取前に金融機関が提供するローン」と説明しています。

支払回数や割合は住宅会社・契約・金融機関によって異なります。すべての注文住宅で3回のつなぎ融資が必要になるわけではありません。

なぜ住宅ローンを最初から使えないの？

住宅ローンは長期・低金利である代わりに、完成した土地・建物へ抵当権を設定して実行する商品が中心です。注文住宅の着工時や上棟時には建物が未完成で、担保設定の条件が整わない場合があります。

どちらが安いかは名称だけでは決まりません。つなぎ融資の利息・手数料と、分割実行の契約費用・登記費用・各回の条件を同じ期間と金額で比較します。

つなぎ融資でかかる費用

団体信用生命保険料、火災保険、適合証明検査費用などは、つなぎ融資そのものの費用か、本融資・住宅取得全体の費用かを分けて確認しましょう。

利息はいくら？計算方法と具体例

例として、建物3,000万円、契約時300万円は自己資金、着工時900万円を6か月、上棟時900万円を3か月つなぐとします。年2.5％と仮定した概算は次のとおりです。

ここへ融資事務手数料、保証料、印紙税、振込手数料などが加わります。たとえば事務手数料が1実行あたり55,000円で2回なら、それだけで110,000円です。したがって「年利2.5％だから費用は少ない」と金利だけで判断せず、総額で確認する必要があります。

上記は仕組みを理解するための仮定例で、特定金融機関の実際の金利・費用ではありません。実際には日割りではなく月割り、月未満切上げ、利息先取りなどの商品もあります。

商品説明書で見るべき7項目

1. 対象：土地代・着工金・上棟金のどこまで使えるか
2. 回数と上限：実行できる回数、1回・合計の限度額
3. 金利：固定か変動か、いつの金利が適用されるか
4. 計算単位：日割りか月割りか、端数月を切り上げるか
5. 支払方法：利息先取り、毎月払い、完成時精算のいずれか
6. 諸費用：手数料・保証料・印紙税・登記費用の総額
7. 期限：最長期間、延長可否、本融資不成立時の扱い

愛媛で相談の多い4金融機関はどう違う？

ダイヤホームの施工エリアでは、伊予銀行・愛媛銀行・四国ろうきん・JAえひめ未来を利用される方が多くいらっしゃいます。ただし、4つすべてが同じ方式の「つなぎ融資」を使うわけではありません。本融資の分割借入に対応する金融機関もあるため、まず資金の出し方を確認します。

同じ金融機関でも、選ぶ住宅ローン、保証会社、会員区分、審査結果で条件は変わります。上表は優劣や最安を示す比較ではありません。見積り時には、土地・着工・上棟・完成の各日付と金額を4行で提示し、利息と諸費用を含む総額を出してもらいましょう。

つなぎ融資のメリットと注意点

工期が延びると、何が増える？

天候、資材納期、追加変更、検査の遅れなどで完成が延びると、借入期間が延びて利息が増えます。商品によっては期限延長の手続や追加手数料も必要です。余裕のある完成予定日で試算し、1〜2か月延びた場合の金額も確認しておくと安心です。

つなぎ融資を減らす主な方法

ダイヤホームなら、建物分のつなぎ融資は原則不要

ダイヤホームでは手付金を除く建物代金を、建物完成後・引渡し直前に一括でお支払いいただきます。着工金・上棟金をお預かりしないため、それらを支払うためのつなぎ融資は原則必要ありません。

ただし、土地を先に購入する場合や、外部業者への直接支払いがある場合は、別のつなぎ資金が必要になることがあります。お客様ごとの土地・自己資金・住宅ローンに合わせて確認します。