松山市で注文住宅を建てるなら｜土地探しのコツと5つのチェック項目

まず、いまの松山市の地価を客観的な数字で見てみましょう。2026年9月に公表された愛媛県の地価調査（毎年7月1日時点の価格を調べるもの）によると、松山市の全用途平均は1㎡あたり12万1,100円で、前年から0.1％の上昇でした。

いっぽう愛媛県全体は0.8％の下落で34年連続の下落。ただし価格が上がった地点は前年の53地点から60地点へ増えました。つまり県内では、利便性の高い場所は上がり、そうでない場所は下がる二極化が進んでいます。

住宅地の水準はエリアでずいぶん違います。西条市が1㎡あたり3万円台前半、新居浜市が4万円前後なのに対し、松山市は8万円台前後（調査により7万円台後半〜9万円台と幅があります）。坪に直すとおおむね坪26万〜31万円程度が目安です。

ただし松山市内でも、中心部と郊外では坪単価が数倍違うことも珍しくありません。平均値を予算にそのまま当てはめず、候補の土地を1件ずつ条件で比べるのが現実的な進め方です。

松山市の土地探しは、「利便性」と「広さ」のどちらを優先するかで方向性が大きく分かれます。

中心部（松山市駅・大街道・道後の周辺など）は、通勤・通学や買い物の便がよく、資産性も期待しやすいエリアです。そのぶん土地は高く、区画も小さめ。限られた敷地では2階建て・3階建てや、上へ抜ける吹き抜けの設計が主役になります。

郊外（市の北部や東部、南部の住宅地）なら、同じ予算でも広い区画が視野に入ります。駐車2台分と庭を確保しやすく、ワンフロアで暮らせる平屋も現実的な選択肢に。当社の施工実績も7割超が平屋です。

迷ったときの考え方はシンプルです。土地は買い直せませんが、建物はプランで調整できます。通勤時間や実家との距離など動かせない条件を先に決め、「この広さならどんな家が建つか」を建築会社と一緒に考えていくと、ぶれずに進められます。

価格と広さだけで決めると、あとから「思っていた家が建たない」「予定外の費用が出た」ということが起こります。次の5点は申し込みの前に必ず確認を。

特に見落とされやすいのが3〜5です。土地代が安くても、造成・地盤改良・引き込みで100万円単位の差がつくことがあります。地盤については地盤調査で改良が必要と言われたら？で詳しく解説しています。

松山市の土地探しで他市とはっきり違うのが「線引き」があることです。松山広域都市計画区域では、街をつくる市街化区域と、市街化を抑える市街化調整区域が分けられています。

市街化調整区域は原則として新築が制限され、用途地域の指定もありません。地区計画や優良田園住宅など松山市が定める方針に沿った例外制度はありますが、条件や手続きは複雑で、同じ「調整区域の土地」でも建てられる場合と建てられない場合があります。相場より明らかに安い土地は、まず線引きと農地かどうかを確認を。農地なら農地転用の手続きも必要です。

線引きの有無は自治体によって違い、県内には線引きを行っていないまちもあります。エリアをまたいで探している方ほど「前に聞いた話」が通用しない点にご注意を。近隣エリアの事情は西条市で家を建てる｜エリア別の特徴と土地相場でも取り上げています。

土地探しで最後につまずきやすいのが、お金の組み立てです。かかるのは土地代と建物代だけではありません。造成・地盤改良・外構・給排水の引き込み、登記やローンの諸費用まで含めた総額で見ておく必要があります。

もう一つが支払いのタイミングです。一般的な注文住宅では着工時・上棟時に中間金が発生するため、住宅ローンの実行前に「つなぎ融資」を組んで利息や手数料を負担するケースが多くあります。土地を先に購入する場合は、ここが意外と大きな差に。仕組みは支払いは完成時に｜ダイヤホームの引渡し直前一括払いで解説しています。

土地が決まってから資金計画を組み直すより、「土地にいくら、建物にいくら」を先に決めてから探すほうが、結果的に良い土地に出会えます。枠が決まっていれば、いい物件が出たときに迷わず動けるからです。