完成した家を確認してから支払う安心｜中間金不要・最終金一括払いの注文住宅

建売住宅やマンションは、引き渡しのときに代金を支払うのが基本です。ところが注文住宅は「これから建てる家」を発注する工事請負契約のため、工事の進み具合に合わせて代金を分けて支払うのが一般的です。

回数や割合は住宅会社によって違いますが、よく案内されているのは次のような組み立てです。

一般的な分割払いの場合、契約時の手付金に加えて、着工時と上棟時にそれぞれ工事代金の3割前後を支払うケースが多いとされます。つまり建物がまだ完成していない段階で、代金の半分以上を支払い終えていることになります。総額だけでなく「いつ出ていくお金か」まで見ておきたいのは、このためです。総額の見方については注文住宅の坪単価とは？総額で見誤らないための価格の見方もあわせてご覧ください。

ここで多くの方がつまずくのが、「住宅ローンを組むのに、なぜ手元のお金が要るのか」という点です。

理由はシンプルで、住宅ローンは原則として、完成した建物に抵当権を設定して実行されるためです。建物が登記できる状態になって初めて融資が実行されるので、着工金や中間金の支払い時期には、まだ住宅ローンのお金は手元にありません。

そこで登場するのがつなぎ融資です。住宅ローンが実行されるまでの期間、土地代金や着工金・中間金を一時的に立て替えてもらう短期の借入で、住宅ローン実行時に一括返済します。金融機関によって異なりますが、土地取得・着工金・中間金に合わせて数回に分けて借りられる商品が用意されています。

中間金そのものが悪いわけではありません。工事が進んだ分を支払うのは、請負契約として自然な仕組みです。ただ、施主側から見ると次の2つの負担が乗ってきます。

① お金の負担——つなぎ融資の諸費用と利息

つなぎ融資は住宅ローンとは別の契約なので、事務手数料や印紙代といった諸費用が別途かかります。金融機関によって幅はありますが、事務手数料は11万円（税込）程度、印紙代は融資額に応じて1万〜2万円程度というケースが多いとされます。さらに、借入期間中の利息も発生します。金利は住宅ローンより高めに設定されるのが一般的で、借入額と期間が大きいほど負担も増えます。

条件は金融機関ごとに大きく違うので、資金計画の段階で確認しておきたいところです。毎月更新している住宅ローン金利比較（毎月更新）も、返済の目安を掴む入り口としてご活用ください。

② 気持ちの負担——「まだ見ていない家」に大金を払う

もうひとつは、数字に表れない負担です。上棟の時点では、家はまだ骨組み。壁も床も仕上がっていない段階で数百万円単位のお金を動かすことに、落ち着かなさを覚える方は少なくありません。

制度面では、万一施工会社が倒産した場合に備える住宅完成保証制度があります。保証機関が代わりの施工会社をあっせんし、すでに支払った前払金の損害や工事費の増加分を保証の範囲内で補う仕組みです。ただし利用には事前の手続きが要り、保証の範囲や限度額も制度ごとに決まっています。そもそも前払いの額が小さければ、備えるべきリスクも小さくなる——これが、支払い方式そのものに目を向ける意味です。

支払いの回数や時期は、法律で決まっているわけではありません。契約でどう定めるか次第です。そこで選択肢になるのが、建物代金をお引き渡し時にまとめて支払う「最終金一括払い方式」です。

この方式では、契約時の手付金を除いて建築中の支払いが発生しません。結果として次の3つが変わります。

3つ目は、金額には表れにくいけれど大きな違いです。「図面と打ち合わせのとおりに仕上がっているか」を確かめたうえで最終のお支払いに進めるという順番は、家づくりの終盤をずっと落ち着いたものにしてくれます。

支払い方式を比べるときは、次の3点を書面で確認しておくと安心です。

① 支払いの回数・時期・金額。「着工時に何割」「上棟時に何割」という具体的な内訳を確認します。同じ総額でも、前倒しになるほど資金の負担は重くなります。

② つなぎ融資が必要かどうか。必要な場合は、事務手数料・印紙代などの諸費用がいくらかかるのかを金融機関に確認します。土地から購入する場合は、土地分の借入が別に必要になることが多い点にも注意が必要です。

③ 契約後に追加費用が出る場面。支払い方式と合わせて見ておきたいのが、打ち合わせの進め方です。プランを固めきらないまま契約すると、契約後の変更で見積りが動きやすくなります。DAIYAHOMEの進め方は契約前に何度でも間取りの打ち合わせ｜契約後の追加費用が膨らみにくい家づくりの進め方で詳しく紹介しています。