東予の分譲地情報の見方｜土地の広告でチェックすべき5項目

まず確かめたいのが「建築条件付土地」かどうかです。売主または売主が指定する建設業者と一定期間内に建築請負契約を結ぶことを条件に売られる土地で、土地は買えても、家を建てる会社は原則として選べません。広告の「取引態様」「備考」欄は読み飛ばさないでください。

条件付きの土地には期限の決まりがあります。不動産の表示に関する公正競争規約施行規則では、請負契約の締結期限は土地売買契約から3か月以上を目安とし、期限内に成立しなければ土地売買契約は白紙となり、手付金等は全額返還されるとされています。

次に見るのは、土地がどんな道路に、どれだけ接しているかです。建築基準法では、敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています（接道義務）。火災時の消防活動や避難のための決まりです。

古くからの住宅地には幅員4m未満の道路も残っています。こうした道路（いわゆる2項道路）に接する土地では、建て替えのときに道路の中心線から2m後退する「セットバック」が必要で、後退部分には建物も塀も建てられません。広告の面積にその部分が含まれていることがあるので、実際に使える面積を確認しましょう。

あわせて見たいのが私道負担と間口です。私道負担がある区画はその分だけ使える面積が減ります。間口の狭い旗竿地は価格が抑えられる一方、車2台を並べたいといった希望が入らないことも。東予は車社会ですから、駐車台数から逆算して間口を見ると失敗が減ります。

土地には、建てられる建物の種類や大きさを決める用途地域が定められていることがあります。建ぺい率・容積率や高さの制限が変わるため、同じ50坪でも建てられる家の大きさは違います。平屋を建てたい方には、建ぺい率がとくに重要です。

ここで東予ならではの事情があります。新居浜市・西条市などで構成されていた東予広域都市計画区域では、市街化区域と市街化調整区域を分ける区域区分（線引き）が平成16年（2004年）5月14日に廃止されました。つまりこの2市に「市街化調整区域」はありません。「調整区域は家が建てにくい」という他県の情報は、東予では前提が違うのです。

ただし自由に何でも建てられるわけではなく、旧市街化調整区域は特定用途制限地域に指定されています（西条市では産業居住地区・幹線道路沿線地区・田園居住地区の3区分）。住宅が建てられなくなる制限ではありませんが、周辺に何が建ちうるかは暮らしに関わります。土地ごとの規制は各市の都市計画担当課で確認できます。

なお、まちの空き地をどう活かすかは私たちにとっても身近なテーマで、空き地に扉を立てる地域プロジェクトまちに現れる、ふしぎな扉にも取り組んでいます。

分譲地は造成や上下水道の整備が済んでいることが多い一方、単独の売り土地や造成前の区画ではインフラの引込み費用が別途かかることがあります。とくに確認したいのが下水道です。愛媛県の汚水処理人口普及率は令和7年度末で86.3％（全国平均94.0％）と全国平均を下回り、東予にも下水道の供用区域外のエリアがあります。その場合は合併処理浄化槽の設置が一般的です。

地目が「田」「畑」の土地を住宅用にするには、農地法にもとづく農地転用の手続きが要ります。一般に市街化区域内なら農業委員会への届出で済みますが、区域区分のない東予では許可の手続きが必要になるケースが多く、時間もかかります（可否や期間は各市の農業委員会へ）。

見落としやすいのが高低差です。道路より低い土地は盛土や擁壁が必要になることがあり、造成費は大きく変わります。土地が安く見えても、「土地代＋造成費＋引込み費用」の総額で比べるのが鉄則です。

最後は安全性です。2020年8月28日の宅地建物取引業法施行規則の改正により、重要事項説明で水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を説明することが義務化されました（洪水・内水・高潮が対象）。契約前には必ず説明を受けられますが、候補を絞る段階で自分でも見ておくと比較の軸がぶれません。国土交通省の「重ねるハザードマップ」や各市のハザードマップで、住所から確認できます。

東予は瀬戸内海に面し、南に石鎚山系を抱える地形です。海沿いは高潮、川沿いや低地は洪水・内水と、リスクはエリアで異なります。どのエリアにも良さがありますから、「危ないから避ける」ではなく「知ったうえで備える」が現実的。基礎の高さや設備の配置など、設計で対応できることもあります。造成地や旧水田では地盤改良が必要になることも。詳しくは西条市のうちぬきと地盤と地盤調査で改良が必要と言われたら？をご覧ください。