注文住宅の諸費用って何にいくらかかる？内訳を全部見せます｜愛媛の注文住宅

注文住宅の総額は、大きく4つの層に分かれています。諸費用はそのうちの1層で、工事をしないのにかかるお金——つまり登記・契約・ローン・保険・引越しといった「手続きと準備」の費用です。

総額全体の考え方は【愛媛】注文住宅の総額はいくら？建物以外にかかる費用一覧でも解説しています。ここからは、その③諸費用を項目ごとに分解していきます。

諸費用のなかで、唯一「人によって値段が変わらない」のが税金です。税率が法律で決まっているので、評価額と借入額さえわかれば、自分で計算できます。2026年11月時点の内容を整理します。

① 登録免許税｜登記のときに納める税金

家と土地を自分の名義にする登記、住宅ローンの抵当権をつける登記にかかります。大事なのは、計算のもとが売買価格ではなく固定資産税評価額（新築建物は法務局が定める基準の価格）だということ。建物の評価額は請負金額よりかなり低くなるのが一般的です。

※住宅用家屋の軽減には床面積50㎡以上などの要件と、市区町村長の証明書の添付が必要。土地の1.5%は令和8年度税制改正で3年延長された（出典は記事末）。

② 印紙税｜契約書に貼る収入印紙

工務店と結ぶ建設工事の請負契約書にかかります。建設工事の請負契約書には軽減措置があり、記載金額が1,000万円超〜5,000万円以下なら軽減後1万円（本則2万円）。軽減の対象は記載金額100万円超の契約書で、適用期限は2027年3月31日までに作成されるものです。土地を売買契約で買う場合は、その契約書にも別途印紙税がかかります。

③ 不動産取得税｜あとから県から届く税金

引き渡しからしばらく経って納税通知書が届くため、忘れやすい税金です。住宅と住宅用土地の取得にかかる税率は本則4%が3%に軽減（2027年3月31日まで）。さらに新築住宅は課税標準から1,200万円が控除されるため、評価額が1,200万円以下なら建物分は0円になります。宅地は課税標準が評価額の1/2になる特例（2027年3月31日まで）もあり、住宅用土地には別途減額措置があります。要件や控除額は愛媛県の県税事務所でご確認ください。

④ 土地を仲介で買うなら仲介手数料

税金ではありませんが、金額の上限が法律（宅地建物取引業法）で決まっているので一緒に覚えておきたい項目です。取引額400万円超の場合、「取引額×3%＋6万円」＋消費税が上限。あくまで上限なので、これより低い額で合意することも可能です。

ここからは金融機関ごとに金額が変わる領域です。それでも「どういう構造で決まるか」を知っておくと比較ができます。

融資を受けるときの手数料には、大きく2つの型があります。数万円の定額型（別途保証料がかかることが多い）と、借入額に対して何%という定率型（保証料なしのことが多い）です。借入額が大きいほど定率型の負担は重くなるので、金利だけでなく手数料・保証料まで含めた総額で比べるのがポイントです。

そしてもう一つ、注文住宅に特有の費用がつなぎ融資です。注文住宅は土地代金・着工金・上棟金と、完成前に支払いが発生することが一般的で、住宅ローンの実行は引き渡し時。この時間差を埋める短期の借入がつなぎ融資で、その利息と事務手数料がまるごと諸費用になります。仕組みはつなぎ融資とは？注文住宅でかかる利息・手数料で詳しく解説しています。

住宅ローンを借りる場合、火災保険への加入が条件になるのが一般的です。この保険料、実は同じ予算の家でも建てる場所によって変わります。

損害保険料率算出機構が2023年に届け出た参考純率の改定で、住宅総合保険の参考純率は全国平均で13%引き上げられ、あわせて水災に関する料率がリスクの低い順に1等地〜5等地の5区分へ細分化されました。各社の商品には2024年10月1日以降の契約から順次反映されています。区分は市区町村単位で決まっており、同機構のサイトで調べられます。

河川や海に近いエリアを含む愛媛県で土地を検討するなら、土地の価格だけでなく「その場所だと保険料がどうなるか」も資金計画の一部として見ておくと安心です。火災保険の手配や引越しの段取りはお引き渡し前後の手続きチェックリストにまとめていますので、スケジュールづくりにお使いください。

地震保険は火災保険に付帯して加入するもので、保険料は都道府県と建物の構造で決まります。耐震等級に応じた割引があるため、耐震性能を上げることが保険料の軽減につながる点も知っておくとよいでしょう。

ここまでの税率を使って、実際に積み上げてみます。前提は建物の請負契約2,500万円／土地1,000万円を仲介で購入／借入3,000万円／建物の評価額1,200万円・土地の評価額700万円と仮定／床面積50㎡以上です。

建物の不動産取得税は、評価額1,200万円から1,200万円を控除して0円。土地の仲介手数料は（1,000万円×3%＋6万円）×消費税で39.6万円。合計すると約66万円です。土地の不動産取得税は住宅用土地の減額措置の対象なので、要件を満たせばさらに下がります。

そしてこれに、金額が依頼先で変わる次の項目が加わります。司法書士への報酬／住宅ローンの事務手数料・保証料／つなぎ融資の利息／火災保険・地震保険／引越し費用／カーテン・照明・家具家電／水道の加入金——このあたりです。

入居したその日の「こう暮らしたい」を叶えるカーテン・照明・家具も、実は諸費用に入ってくる項目です。

最後に、資金計画にはぜひ予備費を入れておいてください。地盤改良の有無や打合せ中の仕様変更で金額は動きます。見積が膨らむ典型パターンは見積から100万円以上上がるのはなぜ？よくある5つの原因と防ぎ方でまとめています。