土地の見方｜現地で確認すべき10のポイント｜愛媛の注文住宅

現地で「何を見ればいいか分からない」状態になるのは、たいてい手ぶらで行ってしまったときです。持ち物は①販売図面を印刷したもの（寸法と方位が書かれています）、②スマホのコンパスと地図アプリ、③ハザードマップのスクリーンショットの3つで十分です。ハザードマップは国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で確認でき、「重ねるハザードマップ」なら浸水想定区域と浸水深・土砂災害警戒区域・地形分類を一枚の地図に重ねて見られます。

5m以上のメジャーもあると便利です。間口や隣地との距離を自分で測っておくと、後から図面を見返したときの精度がまるで違います。広告・販売図面の読み方は東予の分譲地情報の見方で解説しています。

チェックは敷地の中ではなく前面道路から。家が建てられるかどうかは、法律上まず道路で決まるからです。

①道路の幅員と②接する長さ（間口）。建築基準法では、建物の敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないとされています（接道義務・建築基準法第43条第1項）。満たさない土地は、原則として建築も建て替えもできません。

③セットバックの有無。法の適用時にすでに建物が建ち並んでいた4m未満の道は、特定行政庁の指定により道路とみなされます（建築基準法第42条第2項・通称「2項道路」）。この場合は道路の中心線から2mまで敷地を後退させる必要があり、後退部分には建物も塀も建てられません。表示の面積がそのまま使えるとは限らない、ということです。

④車の出入り。4m道路に直角で車庫入れできるか、前面道路に電柱や側溝のフタがないか、ゴミ集積所はどこか。駐車台数は、将来お子さまが車に乗る時期まで見込んでおくと安心です。

道路を確認したら敷地の中へ。ここでの3点は、どれも「あとから費用が増える」ポイントです。

⑤境界標。四隅を歩いて、コンクリート杭・金属プレート・金属鋲などの境界標を探します。見つからない、ブロック塀の中心からずれている場合は要注意。塀がどちらの所有か、隣地の樹木や庇が越境していないかも見ておき、確定測量図の有無を売主や仲介会社に必ず確認してください。

⑥高低差と擁壁。道路や隣地との高低差は、そのまま造成費用になります。敷地が道路より低ければ盛土や土留め、高ければ階段やスロープが必要です。既存の擁壁があれば、水平方向のひび割れ・はらみ出し・水抜き穴の詰まりを確認しましょう。

⑦水はけ。晴れた日だけでは分かりません。できれば雨の日か、雨の翌日に一度訪れてください。水たまりが残る場所、周囲より一段低い土地、側溝の有無と水の流れる方向を見ます。地盤が心配なら地盤調査で改良が必要と言われたら？費用の目安と工法の選び方もあわせてどうぞ。

⑧日当たりは「冬」で考える。見るべきは夏の高い太陽ではなく、低い冬の太陽です。愛媛（北緯約33.8度）では、冬至の正午の太陽の高さ（南中高度）は約33度まで下がります（国立天文台暦計算室の計算では松山で32.9度）。

この角度だと、南側に高さ6mの2階建てがあれば影はおよそ9m先まで伸びます。「南向き」でも、南隣との距離が近ければ冬の日射は届きません。逆に南側が道路や田畑なら、東向き・北向きの土地でも明るい家をつくれます。南に何があるか、将来何が建ちうるかまで見てください。

⑨音・におい・人の流れは、時間帯を変えて2回。平日の朝と休日の昼では交通量も人通りもまったく違います。通学路になっていないか、夜に街灯はあるか、近くの工場や飲食店のにおいはどうか。この2回目が、住んでからの満足度を大きく左右します。

まち歩きは意外と楽しいものです。当社もまちの空き地に扉を置く地域プロジェクトを行っています（まちに現れる、ふしぎな扉）。土地探しの時間を、そのエリアを知る時間にしてみてください。

⑩上下水道の引き込みと用途地域。現地では敷地の前に水道メーターや汚水桝があるかを見ます。引き込みがない土地は、前面道路の本管から引く工事費が別途かかります。

下水道が整備されていないエリアでは、合併処理浄化槽が必要です。愛媛県の公表資料では、県の下水道処理人口普及率は2025年3月末時点で60.6％（全国38位）、浄化槽等を含めた汚水処理人口普及率は85.7％。愛媛では「下水道が来ていない土地」は珍しくありません。浄化槽は設置費・維持管理費がかかるため、資金計画に織り込んでおきます。

法規では用途地域を確認します。都市計画法で定められた13種類の区分で、建てられる建物の用途・建ぺい率・容積率が決まります。第一種低層住居専用地域なら建物の高さは10mまたは12m以下（絶対高さの制限）。住環境が守られる一方、建てられる建物の自由度も制限されます。

なお西条市・新居浜市では2004年（平成16年）に区域区分（いわゆる線引き）が廃止され、市街化区域・市街化調整区域の区分がありません。代わりに用途地域の指定がないエリアには「特定用途制限地域」が定められています。指定内容は見直されることがあるため、最新の内容は必ず市の都市計画担当窓口か都市計画図で確認してください。