中古を買ってリノベと新築、どちらが得？費用・耐震・断熱で比べる｜愛媛の注文住宅

まず知っておきたいのは、中古住宅がもう「少数派の選択」ではないということです。住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査では、中古住宅の利用割合が35.9％となり、注文住宅や分譲住宅を上回って調査開始以来はじめて最多になりました。価格の上昇が続くなかで、中古を選ぶ人が確実に増えています。

グラフのとおり、中古戸建の平均所要資金は新築より低い水準です。ただし中古の総額は「物件価格＋リノベーション工事費＋諸費用」。新築が「土地＋建物＋付帯工事＋諸費用」で組み立てられるのに対し、中古は工事費という変動の大きい項目が後から乗ってきます。なお、2025年度の同調査では全融資区分で所要資金が上昇しており、金額の水準は年々動いています。

資金計画は借入の条件によっても変わります。返済額の見通しを立てたい方は、住宅ローン金利比較（毎月更新）もあわせてご利用ください。

中古住宅のリノベーションで予算が膨らむのは、たいてい「見えないところ」です。内装や水まわりの入れ替えは見積りが立てやすい一方、次のような部分は解体して初めて状況がわかることがあります。

• 基礎や土台の劣化、シロアリの被害
• 給排水管の老朽化、分電盤の容量不足
• 屋根・外壁の更新時期が近づいている
• 間取り変更が耐力壁の位置で制限される

国土交通省は、日本の住宅取引では築後およそ20年で建物の価値が一律にゼロと扱われてきた慣行を課題として挙げています。裏を返せば、建物価格が安いことは、その家の状態が良いか悪いかを教えてくれないということ。だからこそ、購入前の建物状況調査（インスペクション）と、工事範囲を決めたうえでの見積りが重要になります。

中古の木造住宅を見るとき、いちばん大切な物差しが建築確認を受けた時期です。木造住宅の耐震には、よく知られた1981年6月の新耐震基準に加えて、2000年という、もう一つの分かれ目があります。2000年の改正で、接合部に使う金物の仕様や、4分割法による耐力壁のバランス確認が明確化されました。

上のグラフは、国土交通省が令和6年能登半島地震の被害を分析した資料によるものです。1981年以前が19.4％、1981〜2000年が5.4％、2000年以降が0.7％——2016年の熊本地震で行われた悉皆調査とも同じ傾向だとされています。

つまり中古を検討するなら、2000年6月以降に建築確認を受けた物件かどうかがひとつの目安。それ以前の住宅なら、耐震診断の費用と補強工事の費用をはじめから予算に入れておくと、あとから計画が崩れにくくなります。新築であれば、構造を一から設計するため耐震等級3といった上位等級を選ぶこともできます（耐震等級3と制震ダンパー、両方必要？）。

もう一つ、年々差が開いているのが断熱性能です。2025年4月から、すべての新築住宅で省エネ基準（断熱等性能等級4以上）への適合が義務化されました。さらに国は、2030年を目途に最低基準をZEH水準（等級5）へ引き上げる方針を示しています。

一方、中古住宅の断熱性能は建てられた時代の水準のままです。もちろん改修はできます。窓の交換や内窓の設置、天井・床下への断熱材追加は、壁を壊さずにできるため費用対効果の高い改修です（詳しくは断熱リフォームで家は暖かくなる？）。ただし壁の中や基礎まわりの断熱は、内装や外壁を解体しないと手が入りません。「家全体をいまの新築と同じ性能に」と考えると、工事はかなり大がかりになります。

愛媛は温暖な地域ですが、冬の脱衣室やトイレの冷え込みは油断できません。暮らしはじめてからの光熱費と体への負担も、比較の材料に入れておきたいところです。

ここまでを踏まえると、向き・不向きはかなりはっきりしてきます。

中古＋リノベが向いているのは

譲れない立地がある方（学校区、実家の近く、職場までの距離など）。新築用の土地が出にくいエリアでは、中古のほうが選択肢が広がります。また、2000年以降の比較的新しい物件に出会えた場合や、総額の上限が決まっていて工事範囲を絞り込める場合も相性が良いと言えます。

新築が向いているのは

断熱・耐震を数値で決めておきたい方、間取りを一から組み立てたい方、そして30年・40年と長く住む前提の方です。長く住むほど、断熱性能の差は光熱費として積み重なります。土地探しから始める場合は、土地選びで見落としがちな追加費用もあわせて確認しておくと安心です。

なお、実家や相続した土地があるなら「建て替え」という第三の道もあります。土地の取得費がかからないぶん、建物に予算を集中できます。