土地選びで見落としがちな追加費用とは？地盤改良・造成・引き込み｜愛媛の注文住宅

不動産情報サイトに出ている価格は、あくまで土地そのものの代金です。その土地に家を建てられる状態をつくる工事費は、別に必要になります。土地が原因で増える費用は、次の3つに分けると整理しやすくなります。

大事なのは、②造成と③引き込みは買う前の調査でおおよそ見当がつくということ。逆に①地盤改良は、調査をするまで確定しません。「調べられるものは先に調べ、確定しないものは予備費で備える」が基本の構えです。お金の全体像は【愛媛】注文住宅の総額はいくら？建物以外にかかる費用一覧でも整理しています。

土地の追加費用でいちばん読みにくいのが地盤改良です。必要かどうかは地盤調査の結果で決まり、その調査はふつう土地を取得して設計を進める段階で行うから。つまり売買契約の時点では、金額が確定していないことが多いのです。

当社の地盤調査はスクリューウエイト貫入試験（SWS試験・JIS A 1221）。ロッドに荷重をかけて回転させながら地中へ入れ、どの深さにどれくらいの固さの層があるかを調べる方法です。

とはいえ、次のような情報は土地を見る段階でも手がかりになります。

地域の地盤の特性は西条市のうちぬきと地盤で、工法ごとの考え方や費用の目安は地盤調査で改良が必要と言われたら？費用の目安と工法の選び方で解説しています。

道路との高低差がある土地、ひな壇状の分譲地、傾斜地。こうした土地では、建てる前に土地の形を整える造成工事が必要です。土を削る・盛る、土留めや擁壁をつくる、残土を運び出して処分する。いずれも土地の条件次第で金額が動きます。

見落としやすいのが既存の擁壁です。傾きやはらみ、水抜き穴の詰まりがあると、つくり直しや補強が必要になることも。「擁壁付き」は必ずしもプラス材料ではありません。

もうひとつ押さえておきたいのが盛土規制法（正式名称「宅地造成及び特定盛土等規制法」）。2022年5月27日に公布、2023年5月26日に施行されました（国土交通省）。人家のある区域とその周辺などを「宅地造成等工事規制区域」「特定盛土等規制区域」として指定し、区域内の一定規模以上の盛土・切土には許可が必要になります。指定は都道府県知事や市長が行うため、時期や範囲は自治体ごとに異なります。高低差のある土地を検討するときは、規制区域に入っているかを自治体の窓口で確認しておくと安心です。

電気・水道・ガスが敷地まで来ているか。これは土地選びのなかで、買う前にいちばんはっきり調べられる項目です。

上水道は、前面道路に埋まっている配水管から敷地内へ引き込みます。この給水装置工事は、水道法第16条の2にもとづいて各水道事業者が指定した指定給水装置工事事業者が施工する仕組みです。工事費のほかに加入金（自治体により分担金・納付金とも呼びます）や設計審査・工事検査の手数料がかかり、金額も名称も自治体ごとの条例で決まります。西条市の場合は「加入金」として、西条市水道事業給水条例に口径ごとの額が定められています。

注意したいのは前面道路に配水管が無い、口径が足りないケース。本管を延長する工事が必要になり、同条例でも布設費用の全部または一部を工事負担金として負担させることができると定められています。金額の幅が大きくなりやすいポイントです。

下水道は処理区域内なら接続工事、区域外なら合併処理浄化槽となり維持管理も続きます。電気は近くに電柱がなければ新設が必要、ガスは都市ガス管が無ければLPガスという選択に。

そして見落としがちなのが私道に面した土地です。配管を通すのに持分をもつ方々の掘削承諾が必要なことがあり、同意集めに時間がかかる場合も。費用だけでなくスケジュールにも関わります。広告の読み方は東予の分譲地情報の見方もどうぞ。

建物が残ったまま売り出されている「古家付き土地」は、更地より価格が抑えられていることがあります。ただし建てるには解体が前提のため、その費用を土地代と合わせて考える必要があります。

解体で欠かせないのが石綿（アスベスト）の事前調査です。着工前に石綿の有無を調べることが義務づけられ、2023年10月以降は「建築物石綿含有建材調査者」などの有資格者が行わなければならないことになっています。一定規模以上の工事では行政への報告義務も。古い建物ほど、調査と、含有していた場合の除去の費用を見込んでおきたいところです。

あわせて確認したいのが境界です。境界標が見つからない土地では確定測量が必要になることがあり、隣地の塀や樹木、配管の越境が見つかることも。土地の形や面積がはっきりしないと、間取りの検討も進みません。