家を建てるなら年収はいくら必要？返済負担率で考える無理のない予算｜愛媛の注文住宅

同じ年収600万円でも、家づくりに回せるお金はご家庭ごとにまったく違います。お子さんが2人いるご家庭と、これからのご夫婦。お車のローンが残っている方と、完済済みの方。親御さんの土地を使える方と、土地から探す方——条件が変われば、安心して返せる額も変わります。

ですから「年収はいくら必要ですか」と聞かれたとき、金額では答えられません。代わりに見るのが、年収のうちどれだけを返済に使うかという割合です。年収は「いくらまで借りられるか」を左右する要素のひとつにすぎず、返し続けられるかどうかは、毎月の支出の形で決まるからです。

返済負担率とは、年間の返済額合計 ÷ 額面年収 × 100で計算する割合のことです。住宅ローンだけでなく、自動車ローン・教育ローン・カードローンなど、ほかの借入の年間返済額も合算して考えます（【フラット35】では「総返済負担率」と呼びます）。

住宅金融支援機構の【フラット35】では、ご利用条件として年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下という基準が定められています。ただしこれは「ここまでなら貸せる」という上限であって、「ここまで借りて大丈夫」という意味ではありません。

実際はどうでしょうか。同機構の「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月公表）によると、利用者の平均総返済負担率は22.8%（前年度比マイナス0.4ポイント）でした。土地付注文住宅では26.4%とやや高くなりますが、それでも審査の上限35%とは大きな開きがあります。

ここで2つ、覚えておきたいことがあります。ひとつは、返済負担率は額面年収に対する割合だということ。税金や社会保険料を引いた手取りで見れば、体感の負担はこれより重くなります。もうひとつは、ボーナス返済を使う場合も年間の合計額で見ること。月々の数字だけを見て安心しないことが大切です。

では、返済負担率から月々の返済額を逆算してみましょう。計算はとてもシンプルで、年収 × 返済負担率 ÷ 12です。

たとえば年収600万円のご家庭なら、負担率20%で月10.0万円、25%で月12.5万円。審査上限いっぱいの35%まで借りると月17.5万円になります。この差が30年以上続くと考えると、どこに線を引くかの重みが見えてきます。

なお、この毎月の返済額が「いくら借りられるか」に変わるのは、金利と返済期間しだいです。金利は毎月動きますので、試算は最新の水準で行ってください。当社サイトでは住宅ローン金利比較（毎月更新）を公開しています。ローンの種類そのものについては住宅ローンの仕組みを徹底解説もあわせてご覧ください。

① ほかの借入。たとえば月2万円の自動車ローンがあれば年24万円。年収600万円なら、それだけで返済負担率の4%を先に使っていることになります。審査では住宅ローン以外の返済も合算されます。

② 自己資金（頭金）。自己資金を入れれば借入額が減り、年間返済額＝返済負担率も下がります。ただし手元を空にするのは危険です。詳しくは頭金はいくら必要？愛媛の注文住宅で実際にかかるお金をご覧ください。

③ 返済期間と完済年齢。期間を延ばせば月々の返済は軽くなりますが、定年後まで返済が続く設計になっていないか、完済時の年齢から逆算して確認しておきたいところです。

④ 建物以外にかかるお金。付帯工事費や諸費用をローンに含めるかどうかで、借入額も返済負担率も変わります。内訳は【愛媛】注文住宅の総額はいくら？建物以外にかかる費用一覧で整理しています。

同じ「注文住宅」でも、土地から買うかどうかで必要な資金はまったく違います。前出の「2025年度フラット35利用者調査」では、年収倍率（所要資金÷年収）が最も高いのは土地付注文住宅の7.8倍でした。土地の分がそのまま借入額に乗ってくるためです。

西条市・新居浜市をはじめとする東予エリアでは、親御さんの土地や相続した土地を活かせるご家庭も少なくありません。その場合は土地の購入資金が不要になり、同じ年収でも建物の広さや性能に予算を寄せられます。逆に土地から探す場合は、土地代・建物代・諸費用を合わせた総額で返済負担率を考える必要があります。

また、建物の価格を坪単価だけで比べると判断を誤りやすい点は、注文住宅の坪単価とは？総額で見誤らないための価格の見方で解説しています。